Come scegliere il proprio mutuo: girovagando tra Banche e tassi!

La maggior parte dei nuovi mutui durerà da venti a trent’anni. Vuol dire che si intratterrà con il finanziatore qualcosa di più di un fidanzamento.

Meglio far ricadere la scelta sulla vecchia banca con gli sportelli per strada o affidarsi ad un istituto moderno online che si occupa anche di mutui?

Banca vecchia non fa buon brodo!

“Sono cliente di questa banca da tanti anni. Mi tratteranno bene senz’altro!” è un’illusione da rivedere.

La realtà è tutt’altra e cioè che la banca non ha interesse a trattare particolarmente bene i clienti affezionati. Se proprio deve fare sacrifici li farà per trovarne di nuovi!

Quindi è buona regola non sottoscrivere mai le condizioni della propria banca senza averle prima paragonate con quelle della concorrenza.

Tanto più se si tratta di mutui. A causa dei grossi importi e delle lunghe durate le differenze di costo tra un’offerta e l’altra possono raggiungere le decine di migliaia di Euro.

Durante la ricerca del mutuo casa è bene seguire alcune semplici regole, in modo da poter scegliere il finanziamento migliore in maniera corretta.

Scopriamo le 5 regole per valutare al meglio le proposte di mutuo del mercato:

1. Scegli il mutuo con lo Spread migliore: il tasso sarà più basso

Lo Spread è il costo effettivo che ogni banca richiede ai clienti per la concessione del mutuo. Va ad aggiungersi al tasso di interesse del finanziamento richiesto e definisce il costo fisso del mutuo. Più basso sarà lo Spread applicato dalla Banca, minori saranno gli interessi da restituire sul mutuo.

Lo Spread rimane uguale per tutta la durata del finanziamento. È quindi fondamentale scegliere un mutuo con uno Spread molto basso sin dall’inizio. Il mutuo dovrà essere rimborsato calcolando il valore dello Spread più il tasso dell’indice di riferimento scelto:

  • Mutuo a tasso variabile =Spread + Euribor
  • Mutuo a tasso fisso = Spread + Eurirs (detto anche Irs)

Si tenga presente, in ogni caso, che la scelta iniziale del tasso d’interesse non è più vincolante come un tempo. La possibilità di surrogare il mutuo consente infatti al cliente di “slegarsi” dalle condizioni di rimborso di una determinata banca, per cercare opportunità più convenienti modificando eventualmente anche il tipo di tasso.

2. Valuta il TAEG: conoscerai subito il costo reale del mutuo

Per trovare il mutuo migliore è buona norma valutare non solo il valore della rata, ma è importante tenere presente fin da subito il costo globale del mutuo includendo le spese accessorie.

Per verificare il costo reale valuta il TAEG: esso rappresenta il Tasso Annuo Effettivo Globale e indica il costo del finanziamento già completo di spese accessorie, di perizia e d’istruttoria, previste per la sottoscrizione del mutuo. Grazie al TAEG  è possibile confrontare le diverse soluzioni di mutuo tenendo in considerazione tutte le spese e capire subito la convenienza del mutuo.

Infine, è importante controllare che il tasso proposto dalla Banca non sia semplicemente un tasso d’ingresso (quindi un tasso promozionale previsto solo per le prime rate del mutuo), ma che sia un tasso a regime e quindi valido per tutta la durata del mutuo.

3. Presta attenzione ai prodotti misti: a volte non convengono

Non sempre è facile capire da soli qual è il tipo di mutuo più adatto e a volte, per evitare di scegliere tra un tasso variabile e uno fisso, si preferisce optare per una soluzione intermedia, ma la via di mezzo può rivelarsi una scelta più dispendiosa delle altre.

Le opzioni intermedie sono principalmente due:

  • Mutuo variabile con Cap: permette di sottoscrivere un mutuo a tasso variabile con un limite massimo oltre il quale il tasso d’interesse non potrà mai salire, anche se i tassi di mercato dovessero superarlo.
  • Mutuo a tasso misto:consente di cambiare  il tasso di interesse  periodicamente, passando da un variabile ad un fisso e viceversa.

Apparentemente sono due soluzioni vantaggiose, ma bisogna tenere presente che la Banca in questi casi prevede costi maggiori per il mutuo, dovuti alla copertura aggiuntiva che di solito non viene prevista per i mutui casa tradizionali.

4. Informati sulle agevolazioni prima casa: puoi risparmiare

La normativa vigente sui mutui prevede delle detrazioni fiscali per chi richiede un mutuo prima casa. È bene informarsi sui requisiti necessari per avere diritto a queste agevolazioni. Grazie alla detrazione fiscale si possono ridurre i costi del tuo mutuo, anche in caso mutui per ristrutturazione e costruzione del tuo immobile.

La detrazione Irpef del 19% prevista sugli interessi passivi può essere calcolata su un importo massimo di 4.000 euro all’anno ed è possibile farne richiesta solo nel caso in cui l’immobile acquistato sia l’abitazione principale.

Naturalmente per avere diritto alle agevolazioni dovrai dimostrare di avere determinati requisiti, ma se li possiedi otterrai un risparmio assicurato sull’acquisto della tua casa.

5. Evita nuovi finanziamenti prima del mutuo: ti può penalizzare

Richiedere un nuovo finanziamento prima di fare la richiesta di mutuo può essere penalizzante.

La Banca per decidere se erogare o meno il mutuo valuterà la situazione reddituale di ogni richiedente, per assicurarsi che il cliente sia in grado di sostenere l’impegno economico: il rischio, in questo caso, è di non essere ritenuti idonei a sostenere il mutuo in concomitanza con il pagamento di un altro finanziamento.

A questo proposito è importante sapere che la Banca:

  • verifica che gli impegni finanziari presi dal cliente non superino il 30-35% del suo reddito mensile;
  • non prende in considerazione i redditi percepiti non ufficiali, come ad esempio le entrate derivanti da canoni di locazione non registrati e i contratti di lavoro atipici.

Curiosità: e se la banca fallisce?

Sono in diversi a chiedersi cosa succederebbe alla casa se la banca che ha concesso il mutuo dovesse fallire.

Premettiamo che in Italia le banche non falliscono. In caso estremo vengono poste in liquidazione coatta amministrativa.

Al di là della premessa va considerato che il mutuatario non vanta crediti verso la banca. Quindi non ha ragione di temere, perché non dovrebbe riottenere nulla. La sua responsabilità resterebbe solo quella di pagare ciò che è dovuto in base al contratto di mutuo.

Quanto all’ipoteca essa rappresenta per il creditore solo un diritto di garanzia e non di proprietà. Il bene oggetto della tutela resta infatti nella titolarità del proprietario e non rischierebbe perciò di venire coinvolto nelle procedure contro la banca.

About the author

Specializzato in “Banking and Finance”, lavoro presso Deloitte Consulting s.r.l. come Consultant nella function “Strategy & Operations” in ambito Financial Services Industry. Contribuendo in progetti di Business Transformation, NPL management, al fine di supportare i clienti a realizzare la loro vision, sia in termini di strategia che in termini di obiettivi aziendali. Contatti: emicciche@deloitte.it

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